案件摘要

     因楼盘烂尾无法交付，购房者与开发商解除合同后，剩余银行按揭贷款还要继续还吗？

案情简介

     2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审裁判

 一审法院审理认为：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

     一审判决后，许先生不服，提起上诉。

二审裁判

    二审法院认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

     最终，法院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。

（以上判例来自浙江省嘉兴市中级人民法院官方网站《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》（2022年02月14发布）及相关判决书）

律师建议

     此前2021年四川有过类似判例。与该案例不同的是，四川判例中系购房者作为原告，在购买楼盘到期无法交付后，把开发商作为被告、贷款银行作为第三人诉至法院的同时，仍在继续偿还着银行贷款。

     在购买的楼盘烂尾后，购房者本身确处于弱势地位。成都一审法院在判决中认为：开发商违约不能交付房屋导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行发放的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

     且二审中，成都中院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该条文虽然没有明确买受人是否可以免除还款义务，但是明确了此时售房人与贷款人可发生直接的偿还贷款关系。因此对于贷款银行要求购房者偿还剩余贷款的上诉请求不予支持。

     而嘉兴中院该案例作为全国首个购房者在购买楼盘烂尾后拒绝偿还银行贷款被银行起诉，法院判决银行败诉的案例，非常值得我们大家学习借鉴。或许该判例也将能为后续购房者无需再为烂尾房买单的权利主张提供重大的参考价值。